LES LOYERS ET LES EXPULSIONS …

By Patrick MALVAES actualité 1 novembre 2020

Chers amis, chers confrères,

 

Certains ont un peu vite annoncé la suspension de l’exigibilité des loyers (clause résolutoire) en vertu de l’état d’urgence sanitaire. Attention !

Le PROJET de loi a été adopté par le parlement mais n’est pas encore effectif ! Le conseil d’Etat vient juste de valider la Loi par un avis qui ne revient pas sur cette disposition ci-dessous.

Elle prévoit bien:

Article 6 (nouveau)

I. – Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire, du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique ou du I de l’article L. 3131-17 du même code. Les critères d’éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

II. – Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et aucune mesure conservatoire ne peut être engagée.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.

III. – Les dispositions du présent article ne font pas obstacle à la compensation au sens de l’article 1347 du code civil.

IV. – Le II s’applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l’activité de l’entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I.

Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu’à compter de l’expiration du délai mentionné au premier alinéa du II.

En outre, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l’encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu’à la date mentionnée au même premier alinéa.

 

En clair: oui cela va devenir réel (y compris suspension des actions en cours) mais il faut attendre. Raison pour laquelle le SNDLL ne s’en était pas fait encore l’écho.

Actualité de l’état d’urgence sanitaire:

L’état d’urgence sanitaire sur l’ensemble du territoire national a été déclaré par décret à compter du 17 octobre 2020 à 0 heure. Le 21 octobre 2020, le gouvernement a présenté un projet de loi pour prolonger l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 16 février 2021. Le texte va être débattu au Parlement.
Instauré pour deux mois par la loi du 23 mars 2020, l’état d’urgence sanitaire a été prolongé une fois jusqu’au 10 juillet inclus. La loi du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire a mis en place un régime transitoire à partir du 11 juillet autorisant le gouvernement à prendre des mesures exceptionnelles jusqu’au 31 octobre 2020 pour faire face à l’épidémie de Covid-19. Le projet de loi présenté le 21 octobre prévoit de prolonger ce régime transitoire jusqu’au 1er avril 2021.

En clair, toujours chez nous, cela va se faire. Donc éteindre beaucoup d’inquiétudes d’autant que certains propriétaires ont déjà manifesté leur désir de faire jouer les clauses résolutoire et envoyé des mises en demeure. Il apparaitrait aussi que certains propriétaires (?) ont déclaré avoir été interrogés par l’Administration  pour savoir si le loyer avait bien été payé…

Pas d’affolement donc. On attend quelques jours et satisfaction nous sera donnée sous peu.

Il n’en reste pas moins que ces loyers ne nous paraissent pas exigibles en totalité car les locaux ne sont plus utilisés conformément à leur destination ! Nous avons engagé des procédures en ce sens sur la base du Code Civil. Nous verrons le résultat. Ce que nous visons c’est l’annulation de la part des loyers excessifs (non compatibles avec le niveau des aides octroyées plafonnée à 15 000 €) pendant la fermeture. Nous ne voulons surtout pas pénaliser les “petits” bailleurs qui souffrent aussi. Un part des aides peut en couvrir certains largement parfois, mais il est des situations où le bailleur veut capter l’intégralité des aides en raison de loyers excessifs. Ces bailleurs doivent revoir à la baisse le loyer de locaux commerciaux qui ne vont peut être plus rien valoir !

Le combat continue.

Courage, vaincre est un devoir.

Patrick MALVAËS