Chers amis, chers confr\u00e8res,<\/p>\n
Je reviens sur la question des loyers et vous demande de bien vous reporter en urgence \u00e0 mon pr\u00e9c\u00e9dent article du 19 d\u00e9cembre<\/strong><\/span> qui vous conseille la voie \u00e0 suivre pour faire respecter vos droits en cas de contentieux.<\/p>\n Plusieurs d\u00e9cisions de justice<\/span><\/strong> viennent d’\u00e9clairer la question de la contestation devant les tribunaux du non-paiement des loyers. Faisons le point. C’est un peu “lourd” comme contenu \u00e0 “dig\u00e9rer” mais il le faut !!! \ud83d\ude04Je vais essayer d’\u00eatre “p\u00e9dagogue” (pas gagn\u00e9) \ud83d\ude05<\/p>\n Les mesures de fermeture impos\u00e9es par le gouvernement ont provoqu\u00e9 de nombreux impay\u00e9s ou retards de loyers commerciaux. On invoque en d\u00e9fense, classiquement,\u00a0 plusieurs “moyens”<\/strong> (raisons) comme disent les juristes : la force majeure, la perte partielle de la chose lou\u00e9e<\/strong> (le local ne peut plus \u00eatre exploit\u00e9 conform\u00e9ment \u00e0 sa destination), le manquement du bailleur (le propri\u00e9taire) \u00e0 son obligation de d\u00e9livrance<\/strong> (donner un local pour une destination pr\u00e9cise)… On en conclut qu’il y a de fa\u00e7on fond\u00e9e “exception d’inex\u00e9cution” par le locataire de ce fait et donc suspension ou retard du paiement des loyers de fa\u00e7on fond\u00e9e.\u00a0 Des d\u00e9cisions de justice commencent \u00e0 d\u00e9terminer le bien fond\u00e9 de ces contestations. Synth\u00e8se rapide.<\/span><\/strong><\/p>\n L’article 4 de l’ordonnance 2020-306 du 25 Mars n’a pas pour effet de suspendre le paiement des loyers et le contrat de bail doit \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9 DE BONNE FOI<\/span> par les parties. (Tribunal Judiciaire ou TJ de Paris 10 Juillet 2020, N 20\/04516)\u00a0<\/span><\/strong>qui se pronon\u00e7ait sur la p\u00e9riode du 12 Mars au 23 juin 2020. <\/span><\/span>Il est entendu que cet article interdit uniquement l’exercice de voies d’ex\u00e9cution forc\u00e9e par le bailleur en vue de leur recouvrement. <\/span><\/span><\/p>\n Mais ce jugement pr\u00e9cise “l<\/span>es contrats doivent \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9s de bonne foi,<\/span><\/strong> ce dont il r\u00e9sulte que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de v\u00e9rifier si ces circonstances ne rendent pas n\u00e9cessaires une<\/span><\/strong> adaptation des modalit\u00e9s d’ex\u00e9cution de leurs obligations<\/span> respectives<\/span><\/strong>“.\u00a0 A ce stade on rel\u00e8vera que la notion “d’ex\u00e9cution de BONNE FOI” est essentielle<\/span><\/strong> aux yeux du juge. <\/span><\/span><\/p>\n En clair: le bailleur (propri\u00e9taire des lieux) doit formuler son exigence d’un paiement imm\u00e9diat (c’est pourquoi beaucoup le font, dans cette perspective) et propose un am\u00e9nagement et en retour le preneur (le locataire) doit formuler une demande claire de remise (totale ou partielle) des loyers et\/ou charges et solliciter un am\u00e9nagement des obligations sur une p\u00e9riode pr\u00e9cise.<\/span> <\/strong>D’o\u00f9 le “mod\u00e8le” courrier que j’ai \u00e9crit il y a deux jours \u00e0 votre intention. Ainsi on ne pourra que prendre en compte votre bonne foi.<\/span><\/span><\/p>\n Cette argumentation a \u00e9t\u00e9 confort\u00e9e par le TJ de PARIS le 26 Octobre dernier (N\u00b0 20\/55901 et 20\/53713)<\/span><\/strong> et ajoute concernant cette fois-ci l’invocation de la force majeure qu’elle est inop\u00e9rante<\/span><\/strong> car il s’agit d’une obligation de somme d’argent. La force majeure ne constitue donc pas un ” rem\u00e8de ” en mati\u00e8re de bail commercial pour le juge des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s parisien. Ce jugement stipule aussi que le contexte sanitaire n’entraine pas<\/span> <\/strong>en tant que tel un manquement \u00e0 l’obligation de d\u00e9livrance du propri\u00e9taire.<\/span><\/strong> En clair: ce n’est pas parce qu’il existe un contexte sanitaire particulier qu’on peut en d\u00e9duire que le propri\u00e9taire en est responsable.<\/p>\n Quant \u00e0 l’exception d’inex\u00e9cution<\/span><\/strong> (le locataire ne paie pas au vu des circonstances) le juge dit qu’elle “doit \u00eatre \u00e9tudi\u00e9e \u00e0 la lumi\u00e8re de l’obligation pour les parties de n\u00e9gocier de bonne foi”. L\u00e0 encore il faut\u00a0 \u00eatre en mesure, pour le locataire, de“<\/span> justifier par des \u00e9changes \u00e9crits s’\u00eatre rapproch\u00e9 du propri\u00e9taire pour tenter de trouver une solution amiable”.<\/span><\/strong> Dans ce cas, a jug\u00e9 le Tribunal la demande en paiement des loyers aff\u00e9rents au deuxi\u00e8me trimestre 2020 est s\u00e9rieusement contestable. C’est un r\u00e9f\u00e9r\u00e9 (sorte de “jugement provisoire\u00a0 en urgence” dans l’attente d’un jugement au fond) et le propri\u00e9taire doit donc formuler sa demande au fond. Le 4 novembre 2020 le TJ de Boulogne sur mer a rendu une ordonnance de r\u00e9f\u00e9r\u00e9 (N\u00b020\/00205) allant dans le m\u00eame sens.<\/p>\n A ce stade on voit donc tout l’int\u00e9r\u00eat qu’il y a \u00e0 suivre les conseils que je vous ai prodigu\u00e9s dans mon article du 19 d\u00e9cembre sur ce site. En droit, la bonne foi dans l’ex\u00e9cution des contrat est une r\u00e8gle d’ordre public, qui s’impose.<\/span><\/strong><\/p>\n La cour d’appel de GRENOBLE, sur le fond cette fois, (CA GRENOBLE 5\/11\/20, N\u00b0 16\/0453) donne, elle, raison au bailleur quant \u00e0 l’exigence du loyer car le locataire n’avait soulev\u00e9 que l’exception d’inex\u00e9cution (dans cette affaire, le bail n’a pas subordonn\u00e9 le paiement des loyers \u00e0 une occupation particuli\u00e8re des locaux ni \u00e0 un taux de remplissage, mais c’est souvent le cas !), et la force majeure. Sur ce point, la Cour exige pour l’admettre que le<\/span> locataire “justifie de difficult\u00e9s de tr\u00e9sorerie rendant impossible l’ex\u00e9cution de son obligation de payer les loyers”.<\/span> On prendra donc soin de pr\u00e9ciser et rajouter dans son courrier au propri\u00e9taire les difficult\u00e9s de tr\u00e9sorerie. <\/span><\/strong><\/p>\n Par contre la Cour ne se prononce pas sur le fait qu’il y a perte partielle de la chose lou\u00e9e et que cela pourrait justifier une contestation des loyers.<\/span> <\/strong>A suivre donc …. retenons simplement qu’i faut soulever en d\u00e9fense tous les moyens subsidiaires tels que la force majeure, l’exception d’inex\u00e9cution, la perte temporaire de la chose lou\u00e9e ou encore l’impr\u00e9vision (l’\u00e9pid\u00e9mie n’ayant pas pour autant, comme l’a dit le jugement de Grenoble, de “cons\u00e9quences irr\u00e9sistibles”).<\/p>\n Il apparait clairement que les juridictions veuillent inviter les contractants \u00e0 am\u00e9nager eux-m\u00eames les r\u00e9percussions financi\u00e8res et \u00e9conomiques de la fermeture administrative.<\/strong> Cela va dans le sens de la politique judiciaire actuelle qui tend \u00e0 promouvoir des modes alternatifs de r\u00e8glement des diff\u00e9rents. A d\u00e9faut un abondant contentieux risque enliser les Tribunaux ! Le gouvernement n’avait qu’\u00e0 mieux nous accompagner, apr\u00e8s tout.<\/p>\n En conclusion, le comportement du locataire et ses tentatives pour trouver une solution amiable constituent un \u00e9l\u00e9ment fondamental. Tout est donc affaire de circonstances. Mettez tous les atouts dans votre jeu !Le SNDLL a donc eu raison le 19 d\u00e9cembre de vous apporter ses conseils.\u00a0<\/span><\/strong><\/p>\n Vaincre est un devoir, nous gagnerons !<\/p>\n Bonne journ\u00e9e,<\/p>\n Patrick MALVA\u00cbS<\/p>\n Nota: Cette note a \u00e9t\u00e9 r\u00e9dig\u00e9e pour \u00eatre utile \u00e0 la d\u00e9fense de vos int\u00e9r\u00eats. Qui est mieux plac\u00e9 que le SNDLL pour vous \u00e9clairer \u00e9galement sur ce point ? Pour autant, il n’est pas question (ce serait mat\u00e9riellement et juridiquement impossible, que le SNDLL ou moi-m\u00eame remplacions le travail de vos Conseils Avocats ou autres ! Ne m’inondez pas de dossiers individuels \ud83d\ude4f<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Chers amis, chers confr\u00e8res, Je reviens sur la question des loyers et vous demande de bien vous reporter en urgence \u00e0 mon pr\u00e9c\u00e9dent article du 19 d\u00e9cembre qui vous conseille la voie \u00e0 suivre…<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_mi_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0},"categories":[1],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/sndll.info\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/4767"}],"collection":[{"href":"https:\/\/sndll.info\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/sndll.info\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/sndll.info\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/sndll.info\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=4767"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/sndll.info\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/4767\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":4770,"href":"https:\/\/sndll.info\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/4767\/revisions\/4770"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/sndll.info\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=4767"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/sndll.info\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=4767"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/sndll.info\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=4767"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}