Nous faisons le point sur cette question et le SNDLL vous accompagne dans vos démarches.
- Sur les loyers :
Le Ministre de l’Économie a annoncé que les principales fédérations de bailleurs ainsi que la Caisse des dépôts avaient appelé leurs adhérents à suspendre les loyers des TPE/ PME ayant été contraints de cesser leur activité en application de l’arrêté de fermeture des cafés et à leur proposer des échéanciers de remboursement sans pénalité, adaptés à leur situation une fois que l’activité aura repris. (lire le communiqué de presse)
Ils ont également recommandé à leurs adhérents d’étudier avec bienveillance les demandes de suspension de loyers qui serait faites par les autres entreprises, c’est à dire celles n’ayant pas été contraintes à la fermeture et connaissant aussi un grave ralentissement ou un arrêt de leur activité .
Saisissez votre bailleur et demandez-lui une suspension ou à tout le moins un report de votre loyer.
Loyers Mis à jour le 26/03/2020
- L’interdiction de pénalités financières ou de résiliation du bail en cas de non paiement des loyers
En cas de défaut de paiement de loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels et commerciaux, les locataires n’encourront pas :
– de pénalités financières ou intérêts de retard,
– de dommages-intérêts, d’astreinte,
– d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance,
– d’activation de garanties ou caution.
Ces dispositions s’appliquent aux très petites entreprises, aux indépendants, aux micro-entreprises et aux professions libérales :
– ayant un effectif inférieur ou égal à 10 salariés,
– un chiffre d’affaires sur le dernier exercice clos inférieur à 1 million d’euros,
– un bénéfice imposable inférieur à 60 000 euros.
Elles sont applicables aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient à compter du 12 mars et jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.
- La demande de suspension des loyers commerciaux
Comme annoncé par le Président de la République, soutenu par certains représentants de bailleurs (le Conseil National des Centres Commerciaux) et par les grands bailleurs institutionnels (ex : Mairies), les exploitants locataires ont la possibilité de solliciter auprès de leur bailleur une suspension du paiement de leurs loyers commerciaux.
Afin de formuler cette demande auprès de votre bailleur, vous trouverez ci-dessous un modèle et un second modèle à lui adresser en cas de refus.
Quel fondement juridique ?Pour ce qui est des établissements contraints par arrêté de fermer (et qui ne maintiennent pas une activité de vente à emporter) l’argumentation repose sur l’impossibilité pour le bailleur de se conformer à son obligation de délivrance (mise à disposition du local commercial), permettant au locataire de soulever l’exception d’inexécution afin de suspendre le paiement du loyer.
Il pourrait être envisageable (sous réserve de l’appréciation du juge) de mettre en avant la force majeure afin de solliciter la suspension temporaire des loyers commerciaux.
La force majeure se définit comme un événement extérieur, irrésistible (insurmontable) et imprévisible. Elle est prévue par l’article 1218 du Code civil.
Cet article prévoit en outre que “si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue“.
Il a été jugé que lorsque le débiteur (le locataire) parvient à prouver que l’exécution de l’obligation était rendue impossible en raison de la survenance d’une épidémie, le critère d’irrésistibilité serait caractérisé et la force majeure retenue (CA Paris 17 mars 2016).
A noter :
- Si votre propriétaire est un bailleur professionnel, vous pouvez lui indiquer qu’il a la possibilité de solliciter auprès de sa banque le report de ses échéances de prêt.
- Il serait préférable, autant que faire se peut, de payer les loyers dus (1er janvier au 14 mars inclus pour les termes échus) afin de ne pas vous retrouver affaibli dans l’hypothèse d’une future action du bailleur devant les tribunaux.
1°) MODELE DE LETTRE A VOTRE BAILLEUR:
Nom et adresse du bailleur
_____, le _____ 2020
Objet : Demande de suspension du loyer commercial (+ nom et adresse de l’établissement)
Madame, Monsieur,
Je vous sollicite dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus Covid 19 dans laquelle est engagé notre pays.
Des mesures inédites ont en effet été prises par le gouvernement. Ainsi, par arrêté en date du 14 mars dernier la fermeture des établissements recevant du public « non indispensables à la vie du pays » a été prononcée. Parmi les établissements concernés figurent les établissements de type P : débits de boissons avec activité de danse.
Aussi, depuis le 15 mars dernier mon établissement est fermé.
Les annonces du Président de la République comme les recommandations de représentants de bailleurs (le Conseil National des Centre Commerciaux) préconisent une suspension temporaire des loyers commerciaux.
Mon activité étant à l’arrêt, la situation financière de mon entreprise se dégrade de jour en jour [apporter éventuellement des précisions]
Dans ce contexte, je sollicite votre bienveillance et vous demande de bien vouloir accéder à ma demande de suspension de paiement de mon loyer commercial.
Je reste à votre disposition pour toute information complémentaire et vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sincères salutations.
Monsieur/Madame______
Nom de l’établissement
2°) MODELE DE LETTRE SI VOTRE BAILLEUR REPOND NEGATIVEMENT
Nom et adresse du bailleur
_____, le _____ 2020
Objet : Demande de suspension du loyer commercial (+ nom et adresse de l’établissement)
Madame, Monsieur,
Nous revenons vers vous suite à notre demande de suspension du loyer et à votre réponse en date du _____.
Comme indiqué dans ma demande initiale, la fermeture des établissements recevant du public « non indispensables à la vie du pays » a été prononcée par arrêté en date du 14 mars dernier (complété par l’arrêté du 15 mars 2020). Parmi les établissements concernés figurent les établissements de type N ou/et P.
Aussi, depuis le 15 mars dernier mon établissement est fermé.
Dans son discours du 16 mars, le Président de la République a annoncé la possibilité pour les locataires de bénéficier d’une suspension temporaire de leurs loyers commerciaux.
Je tiens par ailleurs à attirer votre attention sur la situation de force majeure à laquelle nous sommes actuellement confrontés.
Comme vous le savez, la situation de force majeure se caractérise par un événement extérieur, irrésistible (insurmontable) et imprévisible. Elle est prévue par l’article 1218 du Code civil.
Cet article dispose en outre que “si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue”.
Il semble difficile de contester la situation de force majeure dans laquelle nous nous trouvons actuellement.
A cet égard, il a été jugé qu’un arrêté de fermeture non imputable au locataire peut constituer un cas de force majeure (CA Nîmes 11 mars 1993).
Par ailleurs, en conséquence des mesures imposées par l’arrêté du 14 mars 2020 mon établissement est fermé.
Aussi, en tant que bailleur il apparait que vous n’êtes plus en mesure de respecter votre obligation de délivrance (Cass. 3ème civ. 7 mars 2006).
En effet, l’activité prévue par mon bail est une activité de _______ (citer précisément l’activité prévue par le bail) or, il ne m’est plus aujourd’hui possible d’exploiter les lieux loués conformément à leur destination contractuelle.
Cette privation de jouissance me permettant de faire valoir l’exception d’inexécution prévue par l’article 1220 du Code civil “Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle ».
Aussi, compte tenu de ces différents éléments, je réitère ma demande de suspension du paiement des loyers commerciaux pour la durée de fermeture imposée par les autorités.
Je reste à votre disposition pour toute information complémentaire et vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sincères salutations.
Monsieur/Madame______
Nom de l’établissement–